L’expert invité, Monsieur Patrick Laniel, évaluateur agréé (au centre)

Lors de notre événement Alliés de la biodiversité le 31 mai dernier, les participants ont été nombreux à avoir des questions pour nos experts invités, notamment auprès de monsieur Patrick Laniel, évaluateur agréé. Il a été interrogé par rapport à la juste valeur marchande. Nous avons donc eu l’idée d’éclaircir ces questionnements et de permettre aux gens n’ayant pas pu assister à l’événement d’obtenir des renseignements sur le sujet via un entretien avec M. Laniel après la tenue de l’événement.

Pour être en mesure de tous et toutes partir sur les mêmes bases, pourriez-vous nous éclairer sur la bonne définition de ce qu’est la juste valeur marchande?

Je vous réfère à la définition inscrite aux Normes de pratique professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il s’agit du prix sincère le plus probable de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :

• Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble;

• L’immeuble a été mis en vente pendant une période suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique;

• Le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens);

• Le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit présenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux. (En d’autres mots, le prix doit refléter uniquement la valeur du terrain lui-même, sans les avantages ajoutés pour rendre la vente plus attrayante).

Quel est le rôle d’un évaluateur agréé?

Dans le contexte d’un don écologique ou d’une acquisition de Nature-Action Québec via un programme gouvernemental, mon rôle est d’estimer la valeur d’un bien. Donc, pour ce faire, l’évaluateur se rendra sur les lieux pour faire une première visite. Il collectera l’information sur le bien qu’il doit évaluer. On parle de ses différentes caractéristiques, du zonage dans lequel il se trouve, etc. Une fois que la première ronde de collecte est complétée, l’évaluateur va aussi regarder le titre de propriété et valider s’il y a des servitudes qui pourraient affecter la valeur. Il va déterminer quel sera l’usage le meilleur et le plus profitable du bien (L’usage le meilleur et le plus profitable est celui qui, au moment de l’évaluation confère à l’immeuble la valeur la plus élevée soit en argent, soit en agrément et/ou commodité d’un lieu).

En d’autres termes, il s’agit de déterminer ce qui est permis par la réglementation, s’il y a une demande pour ce type d’usage, si le projet est réalisable physiquement et s’il peut se concrétiser à court terme.

Une fois que tout ceci a été déterminé, l’évaluateur peut utiliser différentes méthodes pour évaluer la valeur du bien. La méthode la plus connue et la plus représentative du comportement des acheteurs et des vendeurs est celle de la comparaison. Donc, il s’agit de rechercher des ventes comparables selon le même usage, le meilleur et le plus profitable et ayant des caractéristiques similaires au sujet.

Il y a ensuite une analyse, suivie d’ajustements en fonction des différences entre les biens comparés. Par exemple, un ajustement de temps ou encore pour considérer la forme ou la localisation qui peut être différente. On va ensuite émettre une opinion de la valeur marchande, puis on va rédiger un rapport dans lequel on inscrit toutes les informations récoltées. Ces éléments vont aider à établir la valeur marchande selon les nouvelles dispositions législatives adoptées récemment.

Quels sont les documents devant être fournis par le propriétaire pour procéder à une évaluation?

On a besoin du titre de propriété, du compte de taxes et il faut savoir s’il y a des servitudes, des ententes ou un bail. Il faut connaître les caractéristiques du milieu (enfouissement illégal, contamination, études de caractérisation du sol, etc.). Cela dépend de l’envergure du terrain et du projet. Parfois, un terrain pourrait être cédé pour conservation, mais il pourrait aussi avoir un potentiel de développement. Souvent, les gens ont peu d’informations et ça se limitera au titre de propriété. Le titre de propriété peut être consulté moyennant des frais au Registre foncier du Québec.

Lors de l’évaluation, est-ce que l’évaluateur agréé est en mesure de fournir des suggestions pour l’utilisation possible d’un terrain?

L’évaluateur doit déterminer quel usage est le meilleur et le plus profitable pour déterminer la valeur marchande du bien immobilier. Cependant, nous ne sommes pas des urbanistes, donc dépendamment du cas, il pourrait être intéressant de s’adjoindre les services d’un urbaniste. Si un terrain de grande étendue est développable, c’est un urbaniste qui élaborera un projet de développement qui répond aux exigences municipales. Dans le cadre d’un projet de lotissement (subdivision d’un terrain en plusieurs lots), il peut être nécessaire de consulter un arpenteur-géomètre. Chaque dossier est du cas par cas, l’usage peut varier d’un dossier à l’autre.

L’expert invité (au centre) répondant aux questions des propriétaires de terrain. À droite, Pascal Bigras, Directeur de Nature-Action Québec.

Prenez-vous en considération le zonage en vigueur, pour l’évaluation d’un terrain?

Oui, nous prenons en considération le zonage en vigueur, ainsi que toute la réglementation en vigueur, telle que la Loi sur la qualité de l’environnement et les règlements connexes, un règlement de contrôle intérimaire pour la préservation des milieux naturels, ou encore un décret fédéral pour la préservation d’une espèce. Ces autres lois et règlements peuvent être plus restrictifs que le règlement de zonage. Certains possèdent des terrains dans des secteurs qui ne peuvent être développés en fonction de la règlementation en vigueur et ils peuvent avoir le sentiment d’être floués par la situation et les changements de réglementation. Ils veulent savoir pour quel montant ils peuvent se sortir de leur situation. En fait, les propriétaires souhaiteraient que l’on évalue leur terrain comme si la réglementation n’existait pas, mais on doit absolument la considérer, il s’agit d’une condition dans la détermination de l’usage le meilleur et le plus profitable : « Il doit être permis par les règlements et la loi ».

Un propriétaire qui affirme : « J’ai payé mon terrain 10 000 $ dans un secteur non développable, j’attendais de le développer, mais ça n’aboutira jamais… », représente une situation vécue. Comme dans tous les cas, nous évaluons ce que ça vaut maintenant, pas selon ce qu’il pourrait valoir une fois développé. On estime la valeur marchande à une date précise en fonction des lois et règlements en vigueur à cette date, pas celle dans potentiellement 5 ans. Nous devons tenir compte des lois et règlements en vigueur, même si ça ne fait pas l’affaire des propriétaires. L’évaluateur agréé doit rester neutre et impartial.

En tant qu’évaluateur agréé, nous nous devons d’exercer nos activités professionnelles conformément aux normes pratiques de la profession et en respect du Code de déontologie des évaluateurs agréés. Nous sommes tous membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et la mission première de cet ordre est de protéger le public.

Combien de temps nécessite l’évaluation?

Cela dépend vraiment du terrain et de la disponibilité de l’information. Parfois, nous devons obtenir des informations de la part de la municipalité. Parfois, les délais dépendent de l’achalandage que nous avons, donc du nombre de dossiers que nous avons à traiter. On peut avoir une période plus calme et démarrer un rapport rapidement, mais parfois ça peut prendre plusieurs jours avant le démarrage d’un dossier.

Un rapport d’évaluation en soi peut prendre 4-5 jours pour une équipe de deux personnes, lorsqu’on part de zéro, sans aucune donnée disponible. Le plus difficile, c’est réellement de trouver des transactions comparables. Encore une fois, c’est du cas par cas.

Au niveau des délais pour un rapport, en ce qui concerne le programme de don écologique, l’évaluation doit avoir été faite dans les 6 mois avant le dépôt du formulaire du programme, ou dans les 6 mois de la date du don, si le don a déjà été fait. Par exemple, si on fait évaluer un terrain en janvier et qu’on veut remplir le formulaire d’Environnement Canada en septembre, le rapport n’est plus à jour. L’évaluateur doit alors émettre une lettre en mentionnant s’il y a modifications ou non dans les tendances du marché. Si oui, quelle est la nouvelle valeur? Avec un rapport de mise à jour, le tout en respectant des normes de pratique professionnelle de l’OEAQ. Cela engendre évidemment des frais additionnels. Il s’agit de s’assurer qu’on peut présenter le rapport dans les 6 mois qu’il a été rédigé. Au niveau des dons écologiques, il y a toute la partie de valeur écologique faite par les biologistes aussi à prendre en considération. Si le propriétaire a les rapports, mais pas l’opinion des biologistes, le délai doit aussi être pris en compte dans les 6 mois alloués. On est liés à la réglementation existante.

Et le rapport d’évaluation comprend quelles informations?

Il contient plusieurs éléments. Il y aura le but et la fin de l’évaluation. La date de retenue, la date de visite, la définition de la valeur qui est recherchée – dans le cas qui nous concerne ici : la valeur marchande. Il y aura aussi le rôle de l’évaluation municipale, le zonage, ainsi que le nom du propriétaire. On va décrire le secteur où se trouve le bien. Il y aura les photos, les servitudes existantes, les titres de la propriété, l’usage le meilleur et le plus profitable. En somme, dans cette première partie narrative du rapport, nous présentons les généralités, l’immeuble, le secteur et nous décrivons ce qu’on recherche.

En deuxième partie, il s’agit de l’analyse du marché qui nous permet d’estimer la valeur marchande du bien évalué. La méthode la plus couramment utilisée est la méthode de comparaison.

On émet notre opinion de valeur, ainsi qu’une réconciliation et une conclusion à la toute fin. Un rapport narratif complet peut faire environ 30-40 pages. Nous avons des normes à respecter pour la présentation des rapports, mais chaque bureau présente le visuel et le contenu à sa façon. Je dis constamment que c’est toujours mieux d’avoir plus d’informations que moins.

Nombreux étaient les gens venus récolter de l’information sur la juste valeur marchande.

Les gens hésitent parfois à procéder à un don écologique avec leur terrain. Est-ce que vous proposez l’option du don écologique en recommandation dans vos rapports?

En fait, nous ne sommes pas tenus de faire des recommandations dans les rapports, nous émettons une opinion sur la valeur du bien évalué. Bien évidemment, conscientiser les gens restera toujours une option logique, donc lorsque nous rencontrons les propriétaires, nous pouvons mentionner que l’option du don écologique existe. Nous devons savoir en début de mandat s’il s’agit d’une évaluation pour un don écologique ou non. Il faut savoir que si on évalue un terrain en vue d’en faire un don écologique, il y a différents éléments à inscrire au rapport, tel que requis par les lignes directrices relatives aux évaluations du Programme des dons écologiques du Canada.

Vous faites souvent affaire avec des organismes de conservation, comme Nature-Action Québec. Dans ces cas, est-ce le propriétaire du terrain ou l’organisme qui vous paie?

Avec NAQ par exemple, c’est toujours l’organisme qui nous paie. Nous n’avons aucun lien contractuel avec le propriétaire. À la limite, le rapport que nous fournissons est confidentiel à NAQ. Avec l’accord préalable de l’évaluateur agréé, il s’agit du choix de l’organisme de partager le rapport ou non avec le propriétaire. Le contrat est entre l’évaluateur agréé et l’organisme qui l’emploie. Si le propriétaire appelait, l’évaluateur agréé doit s’abstenir de divulguer de l’information puisqu’il doit respecter le secret professionnel, puisque ce n’est pas avec le propriétaire directement que le dossier aurait été traité. Pour divulguer de l’information directement à un propriétaire, ça prend l’autorisation de la personne qui engage l’évaluateur agréé. On ne représente aucun parti, nous sommes neutres et indépendants. Si nous devons nous présenter devant le Tribunal, nous sommes les experts pour éclairer le juge dans sa prise de décision. Rien n’empêche le propriétaire d’un terrain d’approcher l’évaluateur agréé avant d’approcher un organisme de conservation. La seule chose extrêmement importante que je souhaite partager aux propriétaires souhaitant choisir un évaluateur eux-mêmes, c’est qu’il est préférable que l’évaluateur en question ait suivi la formation qui a été donnée par Environnement Canada par rapport aux dons écologiques, dans l’éventualité où le propriétaire souhaiterait faire un don écologique. Un évaluateur agréé doit s’abstenir d’évaluer un bien pour lequel il n’a pas l’expertise et l’expérience nécessaire. Lorsque les gens appellent, ils ne savent pas nécessairement de quels champs d’expertise l’évaluateur est doté. C’est extrêmement important d’effectuer ses recherches au préalable. Sinon, c’est réellement de parler à un organisme de conservation qui peut vous recommander des évaluateurs agréés en qui ils ont confiance.

À propos de Patrick Laniel, É.A.

Monsieur Laniel exerce sa profession d’évaluateur agréé depuis 2010 et il s’est spécialisé dès le début de sa pratique en évaluation de terrains. C’est en 2019 qu’il a fondé sa propre firme d’évaluation. Il a été reconnu témoin expert au Tribunal administratif du Québec pour des dossiers d’expropriation et de contestation d’évaluation foncière ainsi qu’à la Cour Supérieure dans le cas de litiges. Il cumule plusieurs fonctions au sein de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, il est entre autres formateur en évaluation de terrains pour le programme de formation professionnelle et membre du comité d’admission. Il œuvre dans le domaine de l’évaluation immobilière depuis 2008. Depuis 2023, il est examinateur Ad Hoc pour le Comité d’examen des évaluations d’Environnement et Changement climatique Canada.

Cet entretien vous a donné envie de plonger dans l’univers de la conservation? Sachez que vous pouvez, vous aussi, à tout moment, vous impliquer avec Nature-Action Québec pour la conservation de votre terrain.

Rendez-vous sur le site web conserverauquebec.com pour plus d’informations au sujet des différentes options de conservation ou pour communiquer avec notre équipe de conservation des milieux naturels.